時間會證明 李嘉誠有多狡猾!!!

更新時間:2019-09-20   北部灣人脈拓展

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原創


江湖傳言李嘉誠又賣房子了,超人名下長實地產位于上海浦東陸家嘴的在建綜合體世紀匯正在尋求轉手,項目目前最高報價達200億元人民幣。這當然是重磅消息,當市場上有人去求證的時候,和黃怎么說的呢,當然是打死也不承認,說到今天為止,我們還是準備持有的。但也有很多金主表示感興趣。所以備不住哪天有人砸出很多錢非要買,我們不賣也不合適,最后說了一句,我不能代表管理層……”這就等于是什么都沒說了。


要說這個生意,李嘉誠已經賺大發了,當年也就是2011年,他花了1.2萬元每平米的樓面價買地,現在如果按照200億作價,相當于每平米7萬元。就在2013年,李嘉誠還賣了東方匯經中心給交通銀行,當年賣了70億,算下來每平米8.2萬元,所以這次賣世紀匯項目也絕對算的上是價格公道。


當然市場上之所以對這個事情很關注,絕對不是因為李嘉誠賣多少錢,而是在于他要賣樓本身,這可是李嘉誠在浦東的最后一塊地了,再聯系之前,轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場即可套現超300億元人民幣。當然在香港本地李嘉誠更是頻頻套現,這常年的華人首富要逃離大中國?其實這已經沒什么可疑問了,在中國撤資,然后往海外扔錢布局,這已經成了李嘉誠的主要思路,2010年開始,李超人退居幕后,和長子李澤鉅唱起了雙簧,上來先打了場3對3的殲滅戰。長江基建、電能實業和李嘉誠基金會,聯手擊敗了由澳大利亞麥格理、阿布扎比投資局和加拿大養老金組成的財團,700億港元,從法國電力手中埋下了英國電網業務,可謂是霸氣側漏。不到一年,長江基建再次出手,290億港元,收購英國水務公司,同年10月長江基建77億港元收購英國配氣網絡WWU,三項業務加起來超過1500億港元,要從英國人的角度看,這個香港老頭已經控制了他們四分之一人口的配氣服務,30%人口的用電,以及7%人口的飲用水,李嘉誠在英國已經接近于政府的感覺,或者干脆就成了上帝。


愛不愛國,咱們先放在一邊,單說生意本身,從價值投資的角度,我們來算筆賬,就拿這次李嘉誠要賣的世紀匯項目來看,位于陸家嘴,如果蓋好了,租金能達到10元每平米,一年下來就是3650元/米,而他要賣的價格是7萬元/米,換句話說不計算損耗的租金收入只有5%,如果加上維護費、人員費、損耗面積等等一系列的開支,租售比可能低于3%。那這事就有點扯了,如果不是錢太多,李嘉誠還不如去買銀行理財更賺錢。所以沒道理把這個項目蓋完出租,當然是找個好金主賣出去比較好。所不同的是,很多人并不這么想,他們總想著地升值、樓面價再漲,房價漲完地還漲,沒完沒了下去。這基本就跟炒股票一樣了,面對一個根本不怎么賺錢的公司,所有的希望就是資本利差,也就是價格不斷地上漲。可這些拿什么支撐呢?也許李嘉誠沒看到。而對于李嘉誠和他的長和系來說,現在就是一個善意的減倉過程,等房地產崩盤了,再這么賣,就該被約來喝咖啡了,既然可以有惡意賣出股票,當然可以有罪名叫做惡意拋售地產了。


2013年以來,李嘉誠對于土地,只賣不進,長地的土地儲備為1580萬平方米,其中香港為80萬平方米,內地為1450萬平方米,英國40萬平方米,新加坡10萬平方米。其中,長地在內地的土儲大部分在2005年以前獲得。而這也是他的一大思路,那就是囤地!資料顯示,北京、上海、廣州那樣的一線城市,長和系的土地囤積10年那都是常事,在北京十三陵附近的一個項目,10年了,到現在還沒有開工呢。長和系在廣東增城的一個項目通過囤地,溢價近100倍。


長實上海真如項目是普陀區一個極具戰略性的項目,地方政府將其規劃為上海市的城市副中心。一旦建成,真如將與徐家匯、五角場和浦東花木并列上海四大城市副中心。長實2005年就拿下了19.7公頃的土地,規劃要建造“滬西第一樓”。土地到手了,可是長實一直沒有動靜。真如項目拖延下去導致整個規劃區的建設無法如期進行,上海市政府為了讓李嘉誠他們盡快開發,于2009年給長和系的管理層寫親筆信。那個時候,長實集團囤積的土地溢價300%,李嘉誠躺在那里就凈賺60億元土地溢價。


所以別以為李嘉誠就多么的高端大氣上檔次,其實他也是囤地的。而且由于預判比較早,那地時間很早,拿了就放在那,基本上幾年之后一賣就賺大錢。現在他之所以準備全都賣了,跟他對于大趨勢的判斷肯定是分不開的。沒有內在價值,租售比不如買國債,再加上天價的土地,以及逐漸放緩的經濟,還有一個即將貶值的本幣,最要命的是遠遠的供大于求。現在不跑更待何時?這才是真正的老狐貍。當然不排除李嘉誠跑了后,土地還會上漲,房價還會拉升,就像當年07年巴菲特拋售中石油一樣。股神老了,巴菲特不行了,還不如中國大媽會炒股!但時間會證明狐貍還是狐貍,超人還是超人!吃魚只吃中斷,不啃魚頭魚尾才是他們的投資哲學。

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(文章發布于:2015-08-05)

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